【合富研究院 】合肥2017年总结与2018年展望

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【合富研究院】合肥
2017年总结与2018年展望
政府灵活调控
市场健康政策稳
一、城市建设
加快城市轨道交通建设，提升合肥城市圈价值
1）合肥市区面积扩围，重点发展规划新城，促进城市功能合理布局
《合肥市新型城镇化规划（2015-2020年）》公布，桥头集、撮镇、桃花、花岗、岗集、双墩等地未来将划入合肥主城区；有条件的区域撤县设市；同时，将整合高铁站和骆岗机场一带，未来将打造城市主中心（CBD）。

另外，合肥大力发展各种规划新城，未来将建设滨湖科学城、合肥综合性国家科学中心等，将进一步增强合肥科研实力，带动合肥城市影响力，提升合肥城市圈价值。

2）地铁2号线试运行，地铁4、5号线正式开工，加快合肥城市化进程。
合肥地铁2号线试运行，地铁4号线和地铁5号线今年正式开工，合肥城市轨道建设有条不紊的进行。快速轨道交通的建设，也将带动整个城市的发展，加快合肥城市化进程。同时，轨道交通对外围区域的带动作用明显，极大的缩短城市空间距离，带动沿线土地价值的上涨。
二、宏观政策
行政性调控政策持续，大力发展住房租赁市场
1）坚持行政性调控手段不放松，大力发展住房租赁市场，多层次多维度解决住房需求
合肥自2016年10月2日出台限购政策后，2017年上半年楼市调控经历“真空期”，合肥行政性调控手段不放松，从限购、限价、限贷、限签对楼市持续严控，土地市场热度有所下降，整体备案量下滑明显，价格走势平稳，市场分化渐趋明显。
同时，在调控不放松的基础上，大力发展住房租赁市场。2017年10月底，合肥市政府出台《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》，其中提出，到2020年将筹集各类集中式租赁住房约16万套，将租赁住房用地纳入年度土地供应计划，供应面积（含配建）占新建商品住房用地供应面积约15%，形成多层次、多渠道的租赁住房供应体系。积极推进租赁市场发展，同时进一步明确人才住房范畴及标准，通过长效机制多维度多层次解决住房需求。
三、土地市场
土地限价严格执行，市场预期高位回落，房企置地积极性较高
1）土地市场热度得到抑制，土地成交价格下滑明显，市场预期高位回落
从整体市场来看，2017年1-11月合肥（九区四县一市）供应经营性用地7712.6亩，同比下跌22.1%，非限购区（四县一市）供应5271亩，占合肥1-11月总供应量68.3%，供地积极性明显加快；1-11月合肥经营性用成交面积9002.7亩，同比下跌0.5%；成交金额746.2亿元，同比下跌24.9%；土地平均成交单价为829万元/亩，同比下跌24.5%。
2）房企布局积极性仍处高位，本地房地拿地面积下滑明显，外地房企置地积极性较高
随着2017年合肥房地产市场热度回调，土地市场热度也有所下降，本地房企拿地面积下滑明显，外地房企置地积极性较高。从居住（含商住、人才公寓）用地成交情况来看，2017年1-11月安徽本土房企拿地面积约1712亩，成交面积同比下降57.6%，占全年居住用地成交面积25.4%；2017年1-11月外地房企拿地面积约5028亩，成交面积同比上涨14.1%，占全年居住用地成交面积74.6%。

3）土地供应集中于非限购区，限购区供应节奏放缓，滨湖和新站成全市成交主力
从分区域市场来看，2017年1-11月合肥市经营性土地供应主要集中于非限购区（四县一市），总供应面积达5271亩，占合肥全市经营性土地总供应量的68.3%；2017年1-11月合肥市土地成交主要集中于限购区（主城九区），土地总成交面积达4788.7亩，占合肥全市土地成交量的53.2%;其中，滨湖区、新站区土地成交量位居全市前两名，成交面积分别为1648.1亩、1597.9亩，分别占全市土地成交总面积的18.3%、17.7%。

4）合肥严格执行土地限价政策，各区域地价下滑明显，热点区域依然居高不下
随着合肥土地限价政策的出台，市场热度有所下降，房企拿地趋于理性。各区域最高成交单价和成交楼面价均有所下滑，但是热点区域居高不下，房企拿地热情不减。同时，2017年以来，底价成交、拍转挂、延迟、流拍成为土地市场常态，土地市场预期进一步下滑。
四、市场表现
推货积极性不足，备案量大幅下滑，市场分化现象凸显
1）受限签政策影响，备案量大幅下滑，库存量持续攀升，库存去化周期延长
截止2017年11月底，合肥十一区（主城九区+北部组团、西南组团）库存量为47771套，同比上涨214.7%，库存去化周期约18.1个月。其中限购区（主城九区）库存量约41045套，同比上涨202.7%，库存去化周期为25.7个月。受到限签影响，备案量大幅下滑，库存量持续攀升，库存去化周期延长。
2）合肥潜在供应量较大，主要集中在限购区，市场竞争形势严峻
据不完全统计，截至11月底合肥十一区（主城九区+北部组团、西南组团）潜在供应量约1812.9万方，九区潜在供应量约1469.7万方，其中滨湖、新站两区潜在供应量较上月有所减少，但整体规模仍然较大，后续供应量分别为412.3万方和270.2万方，后续竞争激烈形势不改。
3）限价限签政策影响，房企推货积极性不足，备案量跌幅明显
2017年1-11月，合肥十一区（主城九区+北部组团、西南组团）住宅新增供应量62082套，同比下跌29.1%，住宅备案量为29930套，同比下跌73.3%。合肥限价政策严控楼市，房企供应积极性有所下滑，政府备案管控比较严格，全市备案量跌幅明显。

4）主力供应集中于价格洼地，非限购区备案量占比较高，限购区备案滞后严重
从供应区域来看，价格洼地区域（新站区、北部组团和西南组团）为供应主力，整体供应量占全市供应量的43.2%。从成交区域来看，其中限购区（主城九区）备案量16369套，同比下跌78.1%，非限购区（北部组团和西南组团）备案量13561套，非限购区备案量占比为45.3%。低价盘为新房市场绝对供应主力，高价盘备案审批受到严格控制，限购区备案量严重滞后，备案滞压现象突出。

5）新房市场整体去化率下滑，楼市火爆现象消退，市场分化现象突显
据合富研究院（安徽）不完全统计，2017年1-11月，合肥市共计开盘加推约280余次，开盘货量近5万套，从开盘当天整体去化情况看，楼市整体开盘去化率约70%左右，新房去化速度放缓。从分区域情况看，非限购区、个别热点区域性价比较高项目整体去化率偏高，仍存在“一房难求”现象，高价盘去化难度逐步加大，市场分化现象逐步显现。


五、房企策略
竞争形势严峻，联合开发趋势明显
1）积极调整营销策略，合理规避市场风险，联合开发趋势明显
受调控影响，备案价格受限，区域竞争形势严峻，房企资金压力加大，一方面通过低溢价入市或优惠政策，争抢客户资源加快去化，另一方面以提高首付方式加快资金回笼，缓解自身资金压力；地价高企和政策限制倒逼房企抱团取暖，众多房企选择联合拿地、合作开发，有利于减少开发商资金沉淀量，降低开发风险，同时通过优势互补，增强项目市场竞争力。

2）多家房企落地合肥长租公寓，增加租赁住房用地供应，加快发展住房租赁市场
国家加快住房租赁市场规模化发展，多个城市出台相应政策，合肥作为12个住房租赁试点城市之一，合肥市把租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，其供应面积（含配建）占新建商品住房用地供应面积约15%。目前万科、龙湖等房企已在合肥落地长租公寓项目，未来将有更多房企进入住房租赁市场。

2018年市场预测

2018年，合肥房地产市场将坚持行政性调控手段不放松，加快发展住房租赁市场，增加租赁住房用地供应量，完善住房公积和保障体系；整体市场仍将处于下行趋势，成交量持续低位运行，成交价格维稳或有小幅下滑，热点区域市场热度仍将持续；随着政府大力发展租赁市场，将有房企积极试水住房租赁市场，部分房企将转向特色小镇和养老地产开发。
1）政策环境：行政性调控手段持续，大力发展租赁市场，积极探索房地产长效机制
随着十九大为房地产定调，未来坚持调控目标不动摇，行政性调控手段不放松，稳定房地产市场预期；房地产税积极布局，或有实质性进展，宏观金融环境适度从紧，金融监管力度持续从严；完善住房供给和保障体系，大力发展住房租赁市场，“租售并举”模式逐步落地试行，人才公寓、保障性住房全面发展，市场供给趋于多元化。
2）土地市场：土地政策持续收紧，供求下滑趋势明显，土地供应结构进一步优化。
2018年土地政策收紧趋势基本不变，未来土地供应量和成交量将会有所下滑，同时，作为全国首批住房租赁试点城市之一，未来土地供应结构也将有所调整，租赁住房用地、人才公寓等类型的供应量将有所增加，土地供应模式也将相应调整，“竞配建”、“竞自持”等新形式将出现。
3）量价走势：限购限贷政策不放松，成交量持续低位运行，成交价格维稳或有小幅下滑。
2018年合肥限购限贷限价等政策仍将持续，整体市场预期下滑，成交量低位运行，成交价格维稳或有小幅下滑，个别楼盘不排除大幅降价可能。滨湖区、经开区、包河区和西南组等区域仍将保持相对较高的热度，潜在供应相对较高的新站区、瑶海区、肥东县等区域，将面临较大的销售压力。刚需客户仍将占主导地位，高价盘去化压力较大，未来市场将进一步分化。
4）市场机会：租赁市场发展空间较大，部分房企或转战特色小镇和养老地产
租赁市场目前仍出于初级阶段，市场发展空间和潜力较大，2018年将会有更多龙头房企试水租赁市场。市场形势下滑的情况下，市场分化将进一步加剧，市场集中度和细分度越来越高，一些本土房企或者实力国企会逐步退出传统房地产开发模式，转向特色小镇和养老地产开发。

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完整报告，将在合富研究院年度白皮书发布
文章来源：合富研究院（安徽）
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